Dissertation

Vorwort des Herausgebers

Industrieländer sind geprägt durch hohe Immobilienvermögen. Hierbei sind die Bestandsimmobilien die maßgebende Größe. Die Anforderungen an Büroimmobilien im Bestand müssen dem Nutzerbedarf in möglichst allen Bereichen gerecht werden. Hierzu gehört insbesondere die energetische Optimierung, die jedoch in ihrer Umsetzung im Detail viele Entscheidungen verlangt.

An dieser Stelle setzt die vorliegende Forschungsarbeit an. Mit überschaubarem Aufwand werden die unterschiedlichsten Kriterien, die bei energetischen Optimierungen auftreten können, mit einander verknüpft. Somit entsteht eine Entscheidungsvorlage in der Optimierungsmaßnahmen bewertet werden. Dies führt zu einer, auf das jeweilige Bürogebäude ausgerichtete, nachhaltigen Wertsteigerung. Einseitig angestellte Fehlentscheidungen werden dadurch vermieden, da eine gesamtheitliche Betrachtung über einen längeren Zeitraum erfolgt.

Die Forschungsarbeit leistet somit einen entscheidenden Beitrag, den Bestand an Büroimmobilien im Rahmen der energetischen Optimierung optimal hin auszurichten.

Stuttgart, im Juli 2015 — Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner

Aus dem Vorwort des Autors

Im gesellschaftlich-politischen Umfeld der Energiewende in Deutschland ist auch die Immobilienwirtschaft gefragt, ihren Beitrag zur CO2-Einsparung beizutragen. Bestandsbüroimmobilien gehören klassisch zu den fremdgenutzten Gewerbeimmobilien. Insbesondere hier unterliegen Modernisierungen jedoch zumeist strengen Anforderungen an Rentabilität und Amortisationsdauer, da in erster Linie die Nutzer der Immobilen davon profitieren. Bei der Maßnahmenwahl sehen sich Eigentümer mit einer Vielzahl an baulichen und gebäudetechnischen Anlagen konfrontiert, die in einem komplexen Zusammenhang stehen.

Hier setzt diese Arbeit an und liefert mittels Analyse der Interdependenzen Rangfolgecluster der relevanten Parameter. Nach Abgleich mit dem Ist-Zustand einer tatsächlichen Immobilie können anschließend einem Ablaufschema folgend sowohl die monetär wirtschaftlichsten als auch anhand der potenziell möglichen CO2-Einsparung die ökologisch nachhaltigsten Varianten eingegrenzt werden. Letztlich obliegt die finale Maßnahmenwahl dann den Präferenzen des Eigentümers bzw. des Investors.

Stuttgart, im Juli 2015 — Dr.-Ing. Dipl.-Wirt.-Ing. Christian Berthold

Inhaltsübersicht

Anlass der Untersuchungen

Im Rahmen des durch die deutsche Politik 2011 ausgegebenen Ziels der Energiewende durch Einsparung von CO2 können seitens der Immobilienwirtschaft große Potenziale insbesondere in der Nutzungsphase älterer Bestandsimmobilien abgerufen werden, um einen signifikanten Beitrag zu leisten. Anders als bei den bereits umfangreich untersuchten Wohn­immobilien ist bei Gewerbeimmobilien bislang jedoch nicht umfassend ermittelt worden, welche Komponenten den größten Effekt versprechen. Speziell Büroimmobilien stellen hierbei eine weitgehend typisierbare und aufgrund ihrer Häufigkeit repräsentative Klasse dar und werden in dieser Arbeit hinsichtlich der energetischen Optimierung gezielt analysiert.

Die nachhaltige Ersparnis von CO2 dient einerseits der Umwelt, muss jedoch insbesondere bei Gewerbeimmobilien auch für den ggf. selbst nutzenden Eigentümer bzw. einen Investor lohnend sein. Notwendig ist ein Verfahren für die Investition in die energierelevanten Komponenten einer Bestandsbüroimmobilie unter Berücksichtigung der Ist-Situation und der Zielsetzung der jeweiligen Investoren, das jedoch auch die Bedürfnisse der Nutzer und äußere Einflüsse wie Vorschriften, Umweltbedingungen etc. berücksichtigt.

Aufbau der Dissertation

Nach einer allgemeinen Einführung in die Problemstellung, der Schilderung des aktuellen Bezugs, der Darstellung der hierzu bislang erfolgten Forschungstätigkeit und die Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext geht die Arbeit auf den Status Quo der energetischen Situation von Immobilien sowie in technischer Hinsicht im Rahmen der Lebenszykluskostenbetrachtung auf Methoden und Kennzahlensysteme zur operativen Führung einer Immobilie in der Nutzungsphase ein. In Abgrenzung zu den Möglichkeiten bei Immobilienneubauten wird die Notwendigkeiten der Fortentwicklung von Bestandsimmobilien anhand Anlässen, Gründen, Hindernissen und der rechtlichen Situation aufgezeigt und Lösungsansätze und Nutzeransprüche für Bestandsbüroimmobilien geschildert.

Beispielhaft genannte Optimierungsmöglichkeiten aus den Bereichen der geringinvestiven wie auch kostenintensiven und daher langfristiger amortisierenden Maßnahmen stehen jeweils im Zusammenhang mit der vorgefundenen Ist-Situation der Immobilien, die vorbehaltlich bereits durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen in typische Bautenzustände nach Altersklassen gegliedert werden können. Zur Ermittlung des Ist-Zustands einer zu optimierenden Immobilie wird die Anwendung einer Due Diligence für Bauwerk und Anlagentechnik, Ist-Betriebskostenanalyse und Zustandsanalyse der Gebäudekomponenten beschrieben.

Cluster-Rangordnung als Gesamtergebnis der Vernetzungsanalyse

Ergebnis: Gesamtrangfolge in der ClusterungEin allgemeingültiger Kriterienkatalog aus den für die Energieoptimierung wesentlichen (Teil-)Komponenten wird anhand von Literaturquellen erstellt und hierarchisch in die Kategorien Bauwerk, Technik und Nutzung gegliedert, wobei insbesondere die Anlagentechnik und deren Bestandteile von großem Umfang sind. Mittels Vernetzungsanalyse wird anhand der Interdependenz der aus dem Kriterienkatalog stammenden 89 Variablen eine rangsortierte und geclusterte Variablenordnung zur Maßnahmenwahl hergeleitet, die zur Anwendung mit der tatsächlich Ist-Immobilie abzugleichen ist – eine allgemeingültige Rangfolge für alle Bestandsbüroimmobilien lässt sich aufgrund der Vielzahl möglicher Konstellationen, Nutzungszustände und Ausstattungsmöglichkeiten nicht herstellen, auch wenn einzelne Kostenkennwerte angesetzt werden könnten.

Gesamtverfahrensmodell

Ablaufsystematik des GesamtverfahrensmodellEigentümer- und Investorenentscheidungen sind die Voraussetzung für die Entscheidungsfindung zur Gesamtmaßnahme und bestehen u. a. aus deren Renditeerwartung durch Cash­flow- und Verkehrswertentwicklung sowie steuerlicher Absetzbarkeit. Einzelmaßnahmen leiten sich aus rechtlichen Vorgaben, möglichen geringinvestiven Maßnahmen, Prüfung auf K.O.-Kriterien sowie einer Optimierungsrechnung der aus den Variablenclustern anwendbaren Maßnahmenpakete her. Die entscheidungstheoretischen Grundsätze und Grenzbetrachtungen sowie Sensitivitätsanalysen geben den Rahmen für die Beurteilung der jeweils gewählten Maßnahmen in der Praxis.

Die durch eine umgesetzte Optimierung erreichten Zustände sind in der Folge zu überwachen und ggf. nachzusteuern, um den neuen Standard langfristig aufrechtzuhalten.

Blick ins Buch

Schriftenreihe

Erschienen 2015

Schriftenreihe des Instituts für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart (mehr...)
Herausgegeben von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner
Band 56

1. Auflage, Stuttgart: Selbstverlag, 2015
ISBN 978-3-9814355-8-0

Preis: 44 € incl. MwSt. zzgl. Versand

Bezugsquelle

Universität Stuttgart
Institut für Baubetriebslehre
Pfaffenwaldring 7
70569 Stuttgart
Tel.: +49 711 685 66145
Fax: +49 711 685 51067
http://www.ibl.uni-stuttgart.de/forschung
ibl@ibl.uni-stuttgart.de